Cómo se calcula la cuota
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: cuotas constantes en las que al principio pagas sobre todo intereses. La fórmula es C = P × i / (1 − (1 + i)−n), donde P es el capital prestado, i el tipo de interés mensual (TIN ÷ 12) y n el número de cuotas.
Ejemplo: 240.000 € al 3 % a 30 años
La cuota mensual es de 1011,85 €. En total pagarás 124.266 € de intereses. Si amortizas 200 € extra cada mes, terminarás en 22 años y 10 meses y ahorrarás 32.572 €.
| Año | Capital amortizado | Intereses | Capital pendiente |
|---|---|---|---|
| 1 | 5011 € | 7131 € | 234.989 € |
| 5 | 5649 € | 6493 € | 213.375 € |
| 10 | 6562 € | 5581 € | 182.448 € |
| 20 | 8854 € | 3288 € | 104.789 € |
| 30 | 11.947 € | 195 € | 0 € |
¿Reducir cuota o reducir plazo?
Al amortizar anticipadamente, el banco te deja elegir entre bajar la cuota o acortar el plazo. Esta calculadora simula la opción de reducir plazo, que es la que más intereses ahorra. La Ley 5/2019 limita la comisión por amortización anticipada: en tipo variable, como máximo el 0,25 % durante los 3 primeros años o el 0,15 % durante los 5 primeros (según contrato); en tipo fijo, el 2 % durante los 10 primeros años y el 1,5 % después.
Gastos que conviene tener en cuenta
Además de la entrada (normalmente el 20 % del precio), la compra tiene impuestos (ITP o IVA y AJD), notaría y registro, que suelen sumar entre un 10 % y un 12 % del precio. Puedes añadir el IBI, el seguro de hogar y la comunidad para ver tu coste mensual total.
Hipoteca fija, variable o mixta
La calculadora supone un tipo fijo durante todo el plazo. Para una hipoteca variable (Euríbor + diferencial) o mixta, prueba varios tipos de interés para ver el rango de cuotas posibles.
Preguntas frecuentes
¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?
Con la fórmula del sistema francés C = P·i / (1 − (1 + i)^−n), usando el tipo de interés mensual y el número de cuotas.
¿Qué es el cuadro de amortización?
Una tabla con cada cuota dividida en intereses y capital, y el capital pendiente después de cada pago. Puedes verla por meses o años y descargarla en CSV.
¿Es mejor reducir cuota o plazo?
Reducir plazo ahorra más intereses; reducir cuota alivia el presupuesto mensual. La calculadora muestra el ahorro de reducir plazo.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés nominal que se usa para calcular la cuota. La TAE incluye además comisiones y gastos obligatorios y sirve para comparar ofertas.