SAC ou Tabela Price?
No SAC (Sistema de Amortização Constante), a amortização é a mesma todo mês e os juros incidem sobre um saldo cada vez menor, então as parcelas começam mais altas e caem com o tempo. É o sistema mais usado no financiamento imobiliário no Brasil. Na Tabela Price, as parcelas são fixas: PMT = PV × i / (1 − (1 + i)−n).
Exemplo: R$ 400.000 a 11% ao ano em 30 anos
Pelo SAC, a primeira parcela é de R$ 4.777,78 e a última de R$ 1.121,30, com R$ 661.833 de juros no total. Pela Price, a parcela fixa seria de R$ 3.809,29 e os juros totais subiriam para R$ 971.346. Com R$ 500 de amortização extra por mês na Price, a dívida acaba em 17 anos e 5 meses e você economiza R$ 472.654.
Observação: usamos a taxa anual ÷ 12 como taxa mensal (taxa nominal). Se o banco informar a taxa efetiva anual, a taxa mensal equivalente é um pouco menor.
Custos além dos juros
As parcelas reais incluem seguros obrigatórios (MIP e DFI), taxa de administração e, em alguns contratos, correção pela TR. Some esses valores no campo de seguros/taxas. Para comparar propostas, use o Custo Efetivo Total (CET) informado pelo banco. Lembre também do ITBI e da escritura e registro, normalmente 4% a 5% do valor do imóvel.
Amortização extra e uso do FGTS
Amortizar o saldo reduz os juros futuros. Você pode escolher reduzir o prazo (economiza mais) ou o valor da parcela. O FGTS pode ser usado para amortizar a cada dois anos em financiamentos do SFH.
Perguntas frequentes
Qual a diferença entre SAC e Price?
No SAC a amortização é constante e as parcelas diminuem; na Price as parcelas são fixas. O SAC paga menos juros no total, mas começa com parcelas maiores.
Como é calculada a parcela pela Price?
PMT = PV·i / (1 − (1 + i)^−n), com a taxa mensal i e o número de meses n.
Vale a pena amortizar o financiamento?
Em geral sim, principalmente no início, quando a maior parte da parcela é juros. Reduzir o prazo traz a maior economia.
O simulador inclui seguros e TR?
Os seguros podem ser somados nos campos opcionais. A correção pela TR não é simulada.